Köp av fastighet

Inget köp utan underskrift

Köp av fast egendom sluts genom en köpehandling som säljaren och köparen skriver under. Handlingen ska ange köpeskillingen och innehålla säljarens förklaring att fastigheten överlåts till köparen. Ett köp som saknar något av detta är ogiltigt (4 kap. 1 §).

Därför binder varken ett muntligt ja, ett mejl eller ett bud – det är först underskrifterna som gör affären. Har parterna vid sidan av handlingen kommit överens om ett annat pris gäller priset i handlingen, och den hemliga överenskommelsen är ogiltig (4 kap. 1 § andra stycket).

Villkor – till exempel att köpet gäller bara om köparen får lån – måste stå i köpehandlingen för att gälla (4 kap. 3 §), och ett sådant villkor får inte gälla längre än två år från köpehandlingen (4 kap. 4 §).

När fastigheten är felaktig

Om fastigheten inte stämmer med avtalet, eller avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, får köparen göra avdrag på priset eller – om felet är av väsentlig betydelse – häva köpet. Köparen har dessutom rätt till skadestånd om felet beror på säljarens försummelse eller om säljaren har utfäst något som inte stämde (4 kap. 19 § med 12 §).

Ett myndighetsbeslut som gör att köparen inte får den rådighet över fastigheten som hon hade skäl att räkna med – till exempel ett föreläggande eller förbud – behandlas på samma sätt (4 kap. 18 §).

Ur lagtexten

«Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.»

Undersökningsplikten

Köparen kan inte åberopa ett fel som hon borde ha upptäckt vid en undersökning som var befogad med hänsyn till fastighetens skick, hur jämförliga fastigheter normalt är och omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § andra stycket). Det är detta som kallas undersökningsplikten.

I praktiken: gå igenom huset noga, gärna med en besiktningsman, läs handlingarna och följ upp varje varningssignal – en fuktfläck, en spricka, en lukt. Mäklaren ska skriftligen upplysa köparen om undersökningsplikten och verka för att en undersökning görs före köpet (fastighetsmäklarlagen 3 kap. 12 §).

Dolda fel och tidsfrister

Ett fel som inte gick att upptäcka vid en sådan undersökning brukar kallas dolt fel. Säljaren svarar för det enligt reglerna ovan, om inte något annat har avtalats – säljare och köpare kan i köpehandlingen avtala om att säljarens ansvar ska begränsas.

Köparen måste säga till säljaren inom skälig tid efter att hon märkt eller borde ha märkt felet (reklamation, 4 kap. 19 a §). Kravet preskriberas tio år efter tillträdet, om preskriptionen inte avbryts dessförinnan (4 kap. 19 b §).

Kontrakt, handpenning och köpebrev

Vanligen skrivs först ett köpekontrakt, då köparen betalar en handpenning, och på tillträdesdagen ett köpebrev när hela priset är betalt. Köpebrevet är det kvitto som behövs för att söka lagfart.